Курсовая работа: Оценка стоимости объекта недвижимости

При определении стоимости использовались все классические подходы, то есть:

1. Затратный подход

2. Сравнительный подход

3. Доходный подход

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объектов. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки любого из подходов и установить окончательную стоимость объекта.

Определение стоимости объектов проводится в соответствии с законодательством Российской Федерации (Гражданский кодекс, Земельный кодекс), стандартами по оценке недвижимости, утвержденных Правительством РФ.

4.1 Затратный подход

Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из того, что инвестор, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта без существующих издержек.

Затратный подход применяют:

- при оценке недвижимости специального назначения;

- проведении технико-экономического анализа для нового строительства;

- определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования;

- оценке недвижимости на пассивных рынках;

- проверке результатов, полученных другими методами (итоговое согласование стоимости);

- обеспечении поимущественного налогообложения;

- наложении ареста, когда требуется отделить стоимость зданий от стоимости земли;

- расчете подоходного налогообложения: стоимость износа зданий и сооружений вычитают из налогооблагаемого дохода.

Затратный подход показывает стоимость либо восстановительную, либо стоимость замещения за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли.

Различия между терминами стоимость воспроизводства и стоимость замещения заключается в следующем:

стоимость воспроизводства – это стоимость строительства в текущих ценах точной копии здания или сооружения с использованием точно таких же строительных материалов и технологий

стоимость замещения – это стоимость строительства в текущих ценах здания или сооружения, имеющих эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенных из современных материалов по современным технологиям.

К расчету мы принимаем стоимость замещения.

4.2 Сравнительный подход

Сравнительный подход основывается на посылке, что субъекты на рынке осуществляют сделки купли – продажи по аналогии, т.е. основываясь на информации об аналогичных сделках.

Отсюда следует, что данный подход основывается на принципе замещения.

Основные процедуры при данном подходе:

1) исследование рынка с целью сбора информации о современных сделках и публичных предложениях;

2) отбор информации с целью повышения её достоверности;

3) выбор единицы измерения;